Il mutuo è un contratto con cui una banca concede un prestito per l’acquisto, la ristrutturazione o la costruzione di un immobile. Il mutuatario si impegna a restituire l’importo ricevuto attraverso rate periodiche, che comprendono capitale e interessi. La banca, per contro, tutela il proprio credito attraverso l’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile, che può essere eseguita in caso di insolvenza.
Queste, in estrema sintesi, sono le informazioni di base che è importante conoscere prima di accendere un mutuo, uno strumento di liquidità complesso e che, in quanto tale, impegna chi lo richiede in un contratto strettamente vincolante.
Se si è alle prime armi e si teme di perdersi in questo mondo, ecco una breve guida per orientarsi e decidere con consapevolezza.
Tipologie di mutuo e tassi di interesse
Esistono diverse formule di mutuo, differenziate principalmente per il tasso di interesse applicato. Il mutuo a tasso fisso offre una rata costante per tutta la durata del finanziamento, poiché il tasso viene stabilito al momento della stipula e non subisce variazioni. È ideale per chi preferisce stabilità e prevede di mantenere il mutuo fino alla scadenza.
Il mutuo a tasso variabile, invece, è legato all’andamento di indici di riferimento come l’Euribor (per la maggior parte dei mutui a tasso variabile) o il tasso BCE (utilizzato da alcune banche). In genere, prevede una rata inizialmente più bassa rispetto al tasso fisso, ma può aumentare o diminuire nel tempo in base alle oscillazioni del mercato.
Il mutuo a tasso misto consente di passare da tasso fisso a variabile (o viceversa) dopo un certo periodo. Può essere utile per chi vuole sfruttare i benefici di entrambe le soluzioni, ma le condizioni del passaggio devono essere chiaramente definite nel contratto.
Spese accessorie e costi da considerare
Oltre al capitale e agli interessi, il mutuo comporta una serie di spese aggiuntive. Tra queste ci sono quelle di istruttoria, cioè una commissione pagata alla banca per l’analisi della richiesta di mutuo, generalmente tra lo 0,5% e l’1% dell’importo finanziato.
A seguire c’è la perizia immobiliare, ovvero la verifica eseguita da un perito incaricato dalla banca per stabilire il valore dell’immobile. Il costo varia tra 200 e 500 euro.
Tra le spese ci sono anche imposte e spese notarili. L’imposta sostitutiva ammonta allo 0,25% del capitale finanziato per l’acquisto della prima casa e al 2% per altri immobili. Le spese notarili, invece, comprendono l’atto di mutuo e l’atto di compravendita, con costi che possono superare i 2.000 euro.
Infine, abbiamo l’assicurazione contro incendio e scoppio, obbligatoria per legge e a tutela della banca in caso di danni all’immobile. Le banche, volendo, possono proporre polizze aggiuntive, ma il cliente ha il diritto di scegliere la soluzione più conveniente.
Diritti e doveri del richiedente del mutuo
Il metodo più diffuso per il rimborso del mutuo è l’ammortamento alla francese, che prevede rate costanti in cui la quota interessi è più alta nei primi anni, mentre la quota capitale è inizialmente ridotta e aumenta progressivamente col tempo. In questo modo, in caso di estinzione anticipata dopo qualche anno, gran parte degli interessi sarà già stata pagata.
Il mutuatario ha l’onere di gestire con puntualità il debito e, qualora le sue condizioni dovessero cambiare, o la rata iniziasse a diventare insostenibile, potrà richiedere una rinegoziazione; essa consente di modificare le condizioni del mutuo con la banca, riducendo il tasso d’interesse o allungando la durata.
Se poi si ritengono le condizioni del proprio mutuo non più in linea con le proprie esigenze, si può pensare di cambiare banca. Il modo migliore per farlo è effettuare un confronto delle offerte di mutui surroga su piattaforme online, come ad esempio Facile.it, che permettono di comparare più istituti con una sola simulazione.
La surroga del mutuo (Legge 40/2007, detta “Legge Bersani), infatti, permette di trasferire il debito a un altro istituto bancario senza costi aggiuntivi, mantenendo l’importo residuo ma ottenendo condizioni migliori.
In caso di difficoltà economiche, infine, il Fondo di solidarietà per i mutui prima casa (D.L. 185/2008) consente di sospendere il pagamento delle rate per un massimo di 18 mesi in presenza di eventi gravi come perdita del lavoro, morte o disabilità del mutuatario.