Quando si tratta di stipulare un mutuo sono tanti i documenti da presentare e gli ostacoli da superare. La burocrazia, infatti, è molto ampia ed articolata ed una volta stipulato il contratto di mutuo prevede diverse soluzioni postume. Una di queste è l’accollo del mutuo, un tipo di contratto che rientra nell’articolo 1273 del codice civile e che permette di subentrare nel rimborso di un mutuo stipulato da un altro soggetto, qualora il passaggio di proprietà dell’immobile avvenga prima che il debito con la banca (accollataria) sia stato estinto.
Quando si acquista un immobile su cui il venditore ha precedentemente acceso un’ipoteca per avere un mutuo, a volte conviene subentrare al suo posto nel contratto anziché estinguere il fido ed accendere un nuovo finanziamento.
Ovviamente per fare tutto ciò c’è bisogno di un garante accollo mutuo. In pratica l’accollo mutuo si può verificare ad esempio nei casi in cui un partner di una coppia in procinto di separarsi voglia liberarsi della sua quota di casa e del relativo mutuo; in tempi di crisi anche i costruttori usufruiscono spesso di questo contratto soprattutto quando, chiesto un finanziamento per costruire gli immobili, si decide di trasferirne l’onere agli acquirenti.
Al momento del rogito l’acquirente, ossia l’accollante, si assume l’obbligo di rimborsare le rate del prestito, oltre che di adempiere a qualsiasi altro impegno previsto dal contratto stipulato dal suo predecessore (accollato).
Ovviamente, chi si accolla il vecchio mutuo dovrà corrispondere al precedente titolare del contratto solo la differenza tra prezzo di vendita dell’immobile e quota residua del mutuo. Dal momento dell’accollo, infatti, sarà il nuovo proprietario dell’immobile a pagare le rate presso la banca dove è in essere il mutuo.
I vantaggi dell’accollo mutuo sono tanti, visto che consente al nuovo acquirente di risparmiare le spese collegate all’avvio di un nuovo mutuo: spese notarili, perizie, istruttorie. Inoltre l’accollo cumulativo consente di usufruire del prestito di una banca, anche nel caso di un aspirante mutuatario con poche garanzie, che difficilmente riuscirebbe ad ottenerlo ex novo. In più, in caso l’accollato fosse una società (ad esempio, la società costruttrice), l’accollante dovrà rimborsare al massimo dell’80% del debito residuo; in caso si tratti di un venditore privato, invece, l’accollante dovrà rimborsare tutto il debito residuo.
La maggior parte delle banche non accetta passivamente di accollare il mutuo all’acquirente in base ad una semplice notifica, come avveniva in passato. Viene, invece, richiesto di processare una domanda inoltrata dal nuovo acquirente, dotata di tutta la consueta documentazione anagrafica e reddituale.
L’analisi verrà quindi effettuata nello stesso modo in cui la si condurrebbe nel caso della concessione di un nuovo mutuo. Qualora la vendita dell’immobile avvenga senza che la banca abbia rilasciato il proprio benestare all’accollo, il contratto di mutuo resterà a tutti gli effetti intestato al venditore. Ciò indipendentemente dal cambio di intestazione dell’immobile, che apparterà ad altri ma continuerà tuttavia a garantire il debito in virtù dell’ipoteca iscritta. Un sistema perfetto, dunque, per chi ha un acquirente interessato ad accollarsi il proprio mutuo.